港务区新晋“地王”诞生背后，西安土地市场依旧低迷

世园润府 中房君/摄

西安市港务区新晋“地王”诞生了。

9月30日，招商蛇口以9.986亿元拿下港务区GW1-13-40地块，楼面地价9889元/平方米，刷新了港务区的楼面地价。在此之前，港务区的“地王”是中国铁建·西派麟悦项目，其楼面地价为8804元/平方米。

这宗地自带“地王”属性。它位于奥体核心板块，这里在经历多年高速开发后，聚集了名校、地铁、医疗等资源，不过板块开发日渐饱和，鲜有地块供给，这使得其更加稀缺；从去化上来看，港务区一直是西安楼市的热点板块，8月份，港务区成交面积为93.74万平方米，销售金额为171亿元，销量位居全市第二，足见楼市的热度。

这些因素使得该地块成为了“明星”。然而，即便自身质素较好，且有利好政策加持，该地块仍然以底价成交，透露出企业拿地意愿仍然低迷。实际上，不论是在楼市热点区域，还是外围区域，底价成交正成为西安土地市场的常态。

底价成交成常态

进入9月以来，西安迎来了一波土地出让高潮。

9月18日，沣东新城成交了两宗“万元地”，这是沣东新城时隔近2年再次推出“万元地”。这两宗地非常优质，容积率仅有1.3~1.8，其所处的西周大道沿线坐拥昆明池、沣河生态资源，生态条件出众，具备打造低密度住宅的条件，这个板块目前在售的项目有沣东城建开发的沣水云间、华发集团开发的华发中央首府，都为豪宅项目。

然而最终，这两宗地均以底价成交，且为平台公司摘地。其中，FD4-10-11地块被西安市沣东新城恒业置地有限公司摘得，FD4-10-13地块被西安沣朗置业有限公司竞得，这两家公司的大股东都为陕西西咸新区沣东新城管委会。

不只有这两宗地，在9月25日的土地出让中，位于沣东新城自贸产业园板块、科统板块的2宗地块也均以底价成交，摘地企业同样为平台公司。

企业拿地意愿较低背后是对去化没有信心。据西安世联行统计，截至2024年上半年，西咸新区商品房整体市场近一年去化周期为51个月，整个区域去化周期有所放缓但依旧高企，总体来看区域去化难度依旧较大。

“有名校加持的板块相对会热一点，但整体市场还是冷的，均价基本都跌回12000元/平方米~13000元/平方米了。”对于西咸新区楼市的整体情况，一位不愿具名的智库分析人士对中房君说道。例如，永晖文檀府、沣业琅樾府因有铁一中金湾分校的加持，双双实现了高去化率，而其他项目则表现一般。

一位曾在沣东新城有项目的房企人士坦言：“该区域前几年价格涨势过快，而后期兑现又较为缓慢，短期内信心修复较为困难。”

土地市场低迷

这也是西安土地市场整体的情况。

据统计，前8月，西安市共推出76宗住宅用地，规划建筑面积共计960.7万平方米；成交63宗住宅用地，总规划建筑面积共计890.2万平方米，成交楼面价为5110元/平方米，同比下降了5.92%。

拿地企业中，央企、国企是绝对的主力。今年前8个月，西安房企拿地金额TOP10全部为央企、国企背景的企业，其中前三名依次为中铁建、保利、西安城投。值得一提的是，中建系正在西安的土地市场上崭露头角，据中房君不完全统计，目前中建东孚、中建六局&中建丝路、中建方程、中建七局都在西安有项目落地，而据市场消息，中建壹品也曾有意争夺上述港务区地块，不过最终未参与。

在央企、国企的支持下，上半年，西安以约1074.09万平方米的成交面积稳居全国第一，但一个难以忽略的现实是底价成交为主流，今年前8个月，西安仅有3宗土地溢价成交，一宗是软件新城的中海云水观园项目地块，一宗是鱼化片区的保利天瓒地块，还有一宗则是位于周至的19.931亩商业地块。

“是否拿地，还要看现有项目的去化情况，去化的好集团才有可能给批钱。”一位民营房企人士对中房君说道。然而，今年西安楼市的整体去化率却并不乐观，截至2024年第37周，西安年内合计100个项目177批次开盘，推售29494套，成交10045套，整体去化率34%，相比去年下降18个百分点。

市场的冷意也影响到了他们项目的销售，“同一板块的项目，去年屡次摇号，今年却流摇，虽然新项目赠送面积更大，产品也更好。”她无奈地说道。另外一家规模较小的民企人士则表示虽然目前在看地，但暂时没有拿地的计划，“公司本身体量比较小，开发模式基本是开发完一个再去拿下一个，所以要等到项目去化完成后才会考虑拿地。”他说道。

相比于民企的谨慎，央企则显得较为“激进”。谈及公司的拿地计划，一位央企人士说道：“还是会继续拿地，因为其他城市的市场表现还不如西安，不过还是以优质地块为主。”

企业拿地意愿不高之下，一些“压箱底”的地块也出现在了供地清单中。9月23日，中国土地市场网发布《西安市曲江新区2024年度第三批次拟出让住宅地块详细清单》，合计15宗，733.188亩。在近两年曲江供地短缺、一房难求现状下，本批一次性推出15宗约733.188亩住宅用地，实属罕见。

其中，9宗约446.13亩位于曲江一期二期及文教园板块，另外6宗约287.058亩位于曲江大明宫遗址区，这15宗地块普遍位置优越，周边配套都完善，且不乏低容积率地块。如面积约44.7亩的QJ4-3-90地块、面积约38.49亩的QJ4-3-91地块，属于发展非常成熟的曲江CBD板块，地块位置非常稀缺，该板块目前在售项目少，产品高端。

在政策利好之下，企业拿地态度是否会有所转变，这值得关注。

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